בעשור האחרון חל שינוי עמוק בתפיסת הפיתוח העירוני בישראל. אם בעבר הדגש היה בהרחבת גבולות, בשכונות חדשות בשולי הערים ובפרויקטים על קרקעות פתוחות, היום מתבררת תמונה אחרת: הפיתוח האמיתי מתרחש דווקא בפנים – בשכונות הוותיקות, ברחובות הישנים, בתוך המרחבים העירוניים שכבר קיימים.
מדובר בשינוי אסטרטגי, אך גם תפעולי: פחות פריסה, יותר צפיפות חכמה, פחות חיפוש אחר עתודות קרקע, יותר השקעה בתשתיות קיימות. המגמה הזאת מעצבת מחדש את מפת ההשקעות העירונית, ויזמים גדולים מתחילים להזיז את מרכז הכובד בהתאם.
למה הפיתוח בפריפריה של העיר מאבד יתרון?
המודל של בנייה בשוליים עבד שנים רבות בזכות זמינות קרקע, פשטות תכנונית והיעדר התנגדויות. אך המציאות השתנתה: הקרקע יקרה יותר, מרוחקת יותר ודורשת תשתיות שעלותן גבוהה ולעיתים לא מוצדקת.
נוסף לאלה, שכונות חדשות סובלות לעיתים מניתוק תחבורתי, ממחסור בשירותים ציבוריים ומאיטיות בכניסת אוכלוסייה. זה יוצר מתחמים "אפורים", בניינים קיימים אך קהילה שטרם התגבשה.
לעומת זאת, במרכזי הערים קיימת תשתית תחבורתית, נגישות לשירותים, ומבנים ישנים שיכולים להפוך לעוגנים של פיתוח.
השחקנים שנכנסים לעומק
קבוצת רסידו שבבעלות פרדי רובינסון פועלת בשכונות קיימות מתוך גישה של חידוש כולל, ולא רק בנייה מחודשת.
אחת הקבוצות שפועלות בתוך השטח העירוני ולא בשוליו היא קבוצת רסידו, שבבעלות פרדי רובינסון. הקבוצה מקדמת בשנים האחרונות פרויקטים של התחדשות עירונית בערים כמו עכו, לוד ואשקלון, לא כהרחבות אלא בתוך המרחב הבנוי.
הגישה שמובילה רסידו, באמצעות חברת לנדקו נדל"ן, שמה דגש בשילוב בין מגורים, שירותים קהילתיים, שטחי ציבור ומסחר. בכך הופך כל פרויקט לא רק למתחם מגורים, אלא לחלק מהמרקם העירוני.
תכנון מחדש של לב העיר
בתוך הערים קיימת שכבת מבנה ישנה, לרוב בניינים בני קומה או שתיים, שלא עומדים בתקנים של ימינו. התחדשות עירונית אינה רק פתרון דיור, היא התערבות במרקם של עיר: חיזוק מבנים, חיבור לרחוב, נגישות לתחבורה, והחייאה של המרחב הציבורי.
העיר אינה מתוכננת עוד רק כלפי חוץ, אלא מבפנים: תוך התחשבות בקהילה הקיימת, בהיסטוריה של המקום ובאילוצים פיזיים. זו עבודה איטית ומורכבת יותר, אבל היא גם מייצרת שכונות מתפקדות, ולא מתחמים מנותקים.
עירוב שימושים ולא רק גובה
פרויקטים בפנים העיר אינם מסתפקים עוד בהריסת מבנים ישנים ובהקמת מגדלים. תכנון מודרני כולל שילוב של שירותים רפואיים, חינוך, מסחר ותעסוקה – בתוך או בצמוד לפרויקט.
כך נבנה מרחב אורבני שמקיים חיים לא רק בשעות הערב, אלא גם לאורך היום כולו. המגמה הזו מקבלת חיזוק גם מהתפיסה של עירוניות בת־קיימא: הליכה ברגל, תחבורה ציבורית, שימוש חוזר בתשתיות קיימות.
לא מהיר, לא פשוט – אבל נכון
שלא כמו תוכניות בשטח פתוח, התחדשות עירונית בפנים העיר דורשת פתרונות לכל שלב: תיאום מול דיירים, חיזוק תשתיות קיימות, ולעיתים גם פינוי מדורג לאורך שנים. אך דווקא בתנאים האלה, נוצר בסיס לעירוניות אמיתית – עם תמהיל נכון של מגורים, קהילה ותשתיות.
יזמים שמוכנים להשתתף בכל אחד מהשלבים האלה, ולא רק למכור יחידות דיור, הם אלו שמובילים את המגמה בפועל.
הפנים הבאות של התכנון העירוני
המגמה כבר ברורה: העיר מתכנסת חזרה לתוך עצמה. הרשויות מבינות זאת, הרגולציה מתעדכנת בהתאם, והחברות שפועלות היום בתוך המרקם הקיים הן אלו שמעצבות את העיר של העשור הבא.
שכונות ותיקות אינן עוד בעיה שמחפשת פתרון, אלא פלטפורמה שדורשת עדכון, חידוש, ותכנון שמתייחס אליהן כאל עוגנים, לא שוליים. וכך, יותר מאי פעם, הפנים העירוניות הן גם הפנים של הפיתוח העתידי.
